siamo un a famiglia con due bambini, uno di 9 anni ed una di 4 anni. Siamo proprietari di un immobile (completamente pagato) con il vincolo del Fondo Patrimoniale che facemmo nel 199X per una tutela dell'immobile visto che io sono amministratore e socio di una società srl.
Vorremmo vendere (tramite agenzia) per riacquistare un altro immobile di dimensioni e prezzo maggiori (possiamo fare il compromesso fatte le verifiche di cui sotto)
Le domande sono queste :
possiamo vendere tranquillamente ? Il bene immobile di nostra proprietà è libero da iscrizioni pregiudizievoli ? Può lacquirente chiedere un mutuo tranquillamente
Che tipo di compromesso è bene fare ?
Vi ringrazio anticipatamente.

Per Diritto & Famiglia risponde l'avv. Marco Lo Giudice
 
  
Gent.le lettore,
i beni costituiti in fondo patrimoniale ricevono una particolare protezione giustificata dalla natura dell’istituto giuridico in esame, consistente in un vincolo di destinazione di tali beni esclusivamente al soddisfacimento dei bisogni familiari. Detti beni, infatti, sono aggredibili  solo a determinate condizioni, poiché ai sensi dell’art. 170 cc., i creditori non possono agire su di essi qualora il debito sia stato contratto per scopi estranei ai bisogni della famiglia.
Questo particolare vincolo che grava sul bene, quindi, ha spinto il legislatore a dettare norme piuttosto precise in merito alla gestione del fondo.
In particolare, l’amministrazione dei beni spetta ad entrambi i coniugi e, ai sensi dell’art. 169 cc., è necessario il consenso di entrambi per compiere qualsiasi atto di disposizione dei beni.
Oltretutto, nell’ipotesi in cui vi siano figli minori, oltre al consenso di entrambi i coniugi, l’alienazione è subordinata ad un ulteriore controllo da parte del tribunale che deve verificare la convenienza di tali operazioni nell’interesse del nucleo familiare.
Il giudice, peraltro, in questo caso, può concede l’autorizzazione solo qualora l’alienazione presenti i caratteri di necessità ed utilità evidente.
La necessità sussiste quando, ricorrendo un profondo ed irreparabile disagio economico della famiglia, la trasformazione del patrimonio in moneta contante si presenti come unica ancora di salvezza.
L’utilità, invece, (e qui veniamo al caso che la riguarda), attiene ad uno scopo di trasformazione del bene, per una possibilità di investimento, più proficuo di quello attuale. L’opportunità di questa trasformazione deve apparire non solo auspicabile o probabile ma addirittura evidente. Ciò spiega il motivo per il quale, in caso di alienazione dell’unico bene del fondo patrimoniale, il giudice ha il potere-dovere di disporre che la somma ricavata da tale vendita venga reinvestita nell’acquisto di un nuovo bene sul quale trasferire il vincolo del fondo patrimoniale.
Pertanto, per ottenere l’autorizzazione necessaria all’alienazione dell’immobile, dovrà, eventualmente a mezzo del suo legale, presentare un ricorso, sottoscritto da Lei e da sua moglie, nel quale esporre i motivi della vendita, far risaltare la sussistenza dei requisiti dell’utilità evidente dell’operazione, poiché finalizzata all’acquisto di un immobile più grande e idoneo alle mutate esigenze della famiglia, oltre a dimostrare di possedere la possibilità economica per acquistare il nuovo immobile ad un prezzo maggiore. Il ricorso deve essere depositato presso la cancelleria della volontaria giurisdizione del Tribunale nel quale risiede la famiglia. L’autorizzazione viene concessa dal Tribunale in composizione collegiale, con decreto in camera di consiglio, sentito il pubblico ministero (art. 32 disp. att. cc.).
Ciò non le impedisce, però, di stipulare un contratto preliminare con il potenziale acquirente dell’immobile, in attesa di ottenere l’autorizzazione alla vendita. In questo caso, però, lei potrebbe cautelarsi prevedendo che l’obbligo di stipulare l’atto pubblico  venga sottoposto alla condizione di aver ottenuto la suddetta autorizzazione giudiziale. Per il resto  non vi sono ulteriori vincoli gravanti sull’immobile che possano incidere sul buon esito dell’affare.
Con i più cordiali saluti.